⑥購入しない方が良いと思う中古物件とは
今回は、色々調べていく上で購入を避けた方が良い物件があるということを知りましたので、物件を検討中の方に共有できたらと思いまとめてみました。
まず、物件を購入する上で購入した後、先々のことも考えた方が良いと学びました。
○災害エリア
土砂災害警戒地域（イエローゾーン） 住民等の生命又は身体に危害が生じる恐れがあ
ると認められる土地の区域
土砂災害特別警戒地域（レットゾーン）住民等の生命又は身体に著しい危害が生じる
恐れがあると認められる土地の区域
レットゾーンの場合、新しく建て直ししようと思っても昔に比べて基準が厳しくなっていて、建て直し ができない場合や自治体から危険なので立退してくださいと言われることもあるらしいです。
『〇〇県 ハザードマップ』で検索したら確認できる。
○境界が不明な物件
トラブルの原因になるので、購入する前に確定測量をしてもらうか、不動産に境界の
明示をしてもらうほうがいい。
○近隣トラブル
騒音
ゴミ出しマナーが悪い
子供のしつけが悪い（勝手に敷地に入っつくるなど)
○大きな外壁に囲まれた物件
補修工事が高額
取り壊す時に中に鉄筋が入っていることが多く多額の費用がかかるため更地にする時に大変なので買い手つきにくい
○堀車庫の物件
メンテナンス費用がかかる
車庫の増築が難しい
止められる車種が限定される場合がある
○擁壁（コンクリートの壁）の上に建っている物件
ダブル減価 家の価値と合わせて下がる→売る時が大変
コンクリートが長い間、雨風などにさらされると強度が弱くなり打ち替えが必要になってくるので、数十年後とかに打ち替えが必要になってくる場合があり、規模にもよるが数百万かかったりするため、将来売却するときに物件としても土地としても、リホーム代かかると敬遠されてしまいやすい。
○訳あり物件
傾いている家
○広すぎる物件
部屋数などが多い物件などはリホームやメンテナンスに費用がかかる
○３階建の物件
外壁塗装などは足場を組むとき階数が多いほど費用がかかる
○吹き抜け
壁がみを変えるときに家の中に足場を組む分費用も高めになる
リビングが吹き抜けになっている場合などは冷暖房は効きにくく電気代がかかる
○増築物件
雨漏りしやすい
見た目が悪くなりうる場合に売りにくい
地震の時ひび割れしたりする物件もあるので耐震診断を受けといく方が安心
違法建築に引っ掛かるとローンが通らない場合があるにで問い合わせの時点で確認し
た方がいい
できるだけ安全で環境の良い物件で、後々のメンテナンスのことも考えてコストがかかりにくい物件に巡り会いたいものです。今日も物件探しでパソコンとにらめっこしていました。
理想の物件はやっぱり価格がするものでため息が出るばかりですが毎日テェックは怠りません。
来週、また物件の内覧の予約を入れていますので記事にできたらと思います。
⑤私が中古物件を検討する理由。
日本人は７割新築を選ぶ方が多いそうです。
新築と中古どちらがいいか？これに関しては人それぞれの価値観で違ってくると思います。
ネットで検索したら新築、中古それぞれのメリットデメリットがあるのがわかりました。
その上で私達は中古のメリットのほうが魅力的だと思い今現在、物件を検討中です。
その理由
○新築よりも購入時からの資産価値の目減り幅が少ない物が多い
新築物件は買った瞬間に２〜３割価値が下がると言われますが中古は２５年以上の物件になると家自体の価値がなくなると言われているので土地価格に近い割安物件が見つかり易いと思います。
○利便性の良い土地が狙える可能性がある
今の新築物件で利便性の良い土地を探そうと思うととても高額で手が出せないですが中古の場合は物件の価値が無くなっている分、割安で購入できる可能性がります。
最近立てられているお手頃に思えるような新築物件は良い土地はすでに抑えられているのであまり利便性のよくない土地に立てられているものが沢山あるように感じます。
○注文住宅などしっかりしたお得な物件を狙える可能性がある
新築物件で注文住宅を購入するとなると高額でとてもじゃないけど、私達には手が出せません。その点、中古物件であれば持ち主の方がこだわって作られた素敵な物件を手に入れらせそうな価格で購入するチャンスがあると思います。
実際、物件をみって回って感じるのは素人目でも違いがわかるような豪華な物件出ていることがあります。
そのような物件情報公開されてからすぐに売れてしまうので速いのも勝ちになってしまいます。
最近の新築建売住宅は手頃な価格に抑えるために、土地や建物の大きさも抑え、高価な材料をあまり使わないようにしているものが多いと聞きました。
○固定資産税が安い
新築物件は家に価値があるので固定資産税も高額ですが、中古物件は築年数に応じて減額されるので固定費を抑えられるメリットがあります。
また、リフォームにいくら掛かっても固定資産税が増額されることはありません。
○価格交渉がしやすい物件がある
中古物件は売り主の事情によっては価格交渉もできる場合があるようです。
相続物件は親からの相続で息子さんなどがすでに持ち家を持っついるいるため、ずっと持っていても固定資産税などがかかってしまうため、早めに売りたい方が多いようです。思い入れもそこまでないことが多く価格交渉を受けてくれることも多いと聞きました。
離婚が原因で売りに出されている物件、住み替えのため、売り急いでいる物件なども比較的に価格交渉がうまくいく場合が多いそうです。
今のところは、そおいったメリットが理由で中古物件を探しています。
注文住宅で築年数が浅めで、お気に入りの多い物件は、問い合わせしても既に申し込みが入っていてローン申請までいっていることが多いので早めに行動しなければならないなとつくづく思います。
次回は、買わないほうが良い物件をまとめてみようと思っていますので、興味のある方はご覧ください。
④中古戸建てを内覧するときに気をつけたいこと
今回は中古戸建てを購入する際に気をつけていることを私なりにまとめてみました。
内覧時に確認したいこと
外部のチェックリスト
1.外壁のひび割れ、汚れの有無
外壁のひび割れが表面だけではなく、下地材まで達しているような場合には心配です。モルタル塗りの場合、下地が動いて割れている場合もあれば、下地材の状態が悪くて塗装だけをやり替えてもしばらくしたら再発してしまうこともよくあるようです。
ひび割れを見て表面だけではないのではないかと感じたら、一度、専門家に住宅診断（ホームインスペクション）してもらった方がいいかもしれません。
私は外壁のヒビ意外にも壁を触ってみて手が白くならないかも確認したりしています。
外壁塗装のタイミングの目安になります。（チョーキング現象）
2.給湯器等の設置または交換時期を確認
ガス給湯器の一般的な寿命を調べると10〜15年となっていました。
電気温水器の場合だと一般的に15年程度と言われていて長くても20年程度だそうです。
いずれにしても、使い方次第で長くも短くもなるようなので故障などしてないか確認したほうがよさそうです。
3.基礎のひび割れ有無
4.鉄部の錆や腐食、防水塗装面の損傷の有無
5.雨どいの損傷の有無
6.屋根からの雨漏りの有無
7.日あたり、洗濯干し場の状況
周りに空き地がある場合は後から建物が立って日あたりが悪くなることもあったりするので注意です。
今までに内覧してきた物件で洗濯干場がないようなところも幾つかありました。
また、古い物件などでベランダはあるにわあるけど竿を吊るすには難しいつくりのところもありました。
8.隣の土地との境界線の確認
隣の住宅との境界線をはっきりとさせてないと後々、トラブルになりかねないので確認しておいた方がいいようです。
内部チェックリスト
1.床板のたわみ
2.浴室やトイレの汚れ、カビの有無
私は、物件に入ったの時にカビ臭いようであれば湿気が多い土地かどうかを聞いてみます。シロアリの被害が過去にあったかも気になるところです。
3.キッチンの汚れ具合、換気扇の不具合の有無
4.天井のシミ
天井にシミがある場合は雨漏りがあった可能性があるので、雨漏りの原因やその後の処置などは売主に確認した方がいいと思います。
5.サッシの建て付けの歪みの有無
私は内覧の時に窓を一通り窓の開き具合確認します。
築40年のリノベーション物件を内覧した時に窓を開けた時に開けずらくてキュッキュッと音がすることもあったのでやっぱり確認した方がいいなと改めて思いました。
6.コンセントの位置や数、壁の寸法の確認
私は、実際生活するときのことを考えてコンセントの位置や数だつたり、エアコンの設置などが問題なくできるかなどもあわせて確認するようにしています。
売主に聞いておきたいこと
1．近隣のトラブルがないかどうか
2．近くのスーパーや病院、塾の評判
3．過去のリホーム履歴やメンテナンス履歴（外壁塗装や屋根の塗り替え）
4．ハザードマップで災害特別警戒区地域であれは基本的には避けたいですがそのよう
な場所であれば過去の浸水履歴やその時の周りの状況を確認します。
念のためハザードマップにかかってなくても今までに災害などがなかったかを、確
認するようにしています。
今現在、私が気をつけていることをまとめましたが、今後も他に気づいたことなどや勉強してわかったことなどをお伝えしていきますので誰かのお役に立てたらいいなと思います。
③中古物件の内覧時に貰った購入資金計画表（概算）がこんな感じです。
最近、物件に関するユーチューブを見ながら失敗しないように勉強中です。
家は一生の買い物！不動産に言われるがままではいいようにつかまされるかもしれません。
不動産は詐欺が横行ししているそうなの悪質業者には注意しなければです。
自分で判断して納得のいく物件を見つけなければと情報集める毎日です。
はじめて、一軒家の内覧させていただいた時に、物件価格意外にかかる諸経費ついて概算資料をいただいたのでその内訳をお伝えします。
物件価格の19,800,000円その中から手付金を払うことになっているとの事で、相場は、
だいたい１０%ほどらしく1,000,000円支払う形で計算されていました。
《支払い金額》
物件価格（A)19,800,000円 （手付金）1,000,000円
（残金）18,800,000円
諸経費 （B)約1,800,000円
合計（A +B） 約21,600,000円
《諸経費内訳》
１契約関係費用
売買契約書用印紙 10,000円
登記費用 205,800円
固定資産税等精算費 22,584円
管理費用等精算費 0円
その他清算金 0円
仲介手数料 719,400円
不動産取得税 149,800円
小計 1,107,584円
２住宅 ローン費用
事務手数料 33,000円
金消契約用印紙 20,000円
保証料 435,600円
団体信用保険 ０円
概要書・調査書 ０円
小計 488,600円
３.その他費用
火災保険料 200,000円(概算）
以上が不動産会社のあべ氏が持ってきていただいたリアルな資料内容です。
あくまでも、概算なので参考程度にしかなりませんがだいたいの目安にはなるのではないでしょうか。
火災保険などもオプションなどで違ってくるようなので200,000円ではなく500,000円で見た方がよいと言われました。
また、リホームなどをする場合は別途、費用が加算されてしまいますよね。
なかなかシビアな現実です。
固定資産税は一年のうちの残りの月を支払うかたちになるようです。
固定資産税も物件の価値が高いほど額は跳ね上がるので物件によって価格に差が出てくると思います。
中古物件のメリットの一つとして固定資産税が安いのがいいですよね。
新築は家の価値があるので固定資産税高くなってしまいますので家計的にはなかなかの出費になってしまいます。
よく聞くのが新築は購入して鍵をさした時点で２割〜３割値段が落ちると言いますよね。
新築マイホームには不動産会社の人件費や広告費など、多額のコストが上乗せられているようです。
その点中古物件は割安だといわれています。
私も注文住宅などしっかりしたお家が中古で安く売られていて自分達の条件に合えばいいなと思い毎日、パソコンとにらめっこしています。
個人的な感想ですが今現在、中古物件を検索していて思うのですが中古の割にそこまで安くないな・・•というのが正直な感想です。
日本の家は築２５年をすぎるとほとんど価値がないと聞いていましが、土地の坪単価の合計を総額から引いた時に30年、40年経っている家が600万〜900万土地価格に乗せられて売られている感じです。
中にはリノベーションされている物もあるのでそういった物件は納得がいくのですが、そうではない場合、ほしいエリアだと残念でなりません。
基本的にはリセールバリューの高い物件は先に不動産会社が押さえてしまうので、一般に出回るのはリセールバリューの低い家がほとんどのようです。
中古物件の場合は新築と違って色々と気をつけなければならないことがたくさんあるのを調べていく中で知りました。
チェックしなければならないことがたくさんあるのでダメ物件をつかまされないようにしなければと日々精進です！
これからも調べて気づいたことや、思ったことなどみなさんにシェアできたらいいかなと思います。
次回は、中古物件で気を付けることを記事にまとめてみたいと思っているので興味のある方はご覧いただきたいです。
最後に、手付金について詳しく調べてみました！
マンションや土地・戸建の売買契約の際には、買主から売主に手付金が支払われるのが通常で、手付金はあとで売買代金に充当されるお金ですが、それ以外にも重要な意味があるので理解しておいた方がいいです。
手付金には3つの意味がある
契約の証拠としての「証約手付」
売買契約時に買主が売主に支払うお金が手付金だ。手付金には、契約が成立したことの証拠としての性格があり、これを「証約手付」といいます。
解約の代償としての「解約手付」
民法の規定では買主は手付金を放棄すれば（手付流し）、また売主は手付金の2倍の金額を買主に支払えば（手付倍返し）、契約を解除できる。これを「解約手付」といいます。
債務不履行に対する違約金としての「違約手付」
このほか、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合に、手付金が違約金として、損害賠償とは別に相手方に没収されると定めるケースがある。これを「違約手付」といいます。
手付金は売買代金の5％〜20％が一般的
金額が小さすぎても大きすぎてもだめ
手付金の額については特に法律で制限はされていない。だが金額が小さすぎると売主も買主も気軽に解約できてしまい、逆に金額が大きすぎると解約が難しくなり、どちらも解約手付としての意味をなさなくなってしまいます。
不動産の売買契約では、手付金を売買代金の5％〜20％の範囲内で決めるケースが一般的だ。ちなみに不動産会社が売主になる場合は、法律で20％以内と定められています。
解除するときは実際にお金を提供する
買主の口座に手付金の倍額を振り込む
手付解除をする場合は、売主は契約解除の意思表示を買主に伝えるとともに、手付金の倍額を買主の銀行口座に振り込むなど、実際にお金を提供する必要があります。
① 賃貸なのか？持ち家なのか？
家をさがしはじめて半年が経ちました。
ネット検索からはじまり物件周りを徘徊しまわる日々。
現在、旦那様の会社の社宅での２LDKで家族３にんぐらし。
転勤族で今まで賃貸暮らしを続けてきたけどそろそろお家ほしいなぁ。
息子も来年、中学生。タイミング的に買うなら今かなということで物件探しがはじまったわけですが、探せば探すほど本当に買うべきなのかと、賃貸でのいいのでは？ときめきれないまま、時間だけが過ぎていっています。
そもそも転勤族なのに家を買うなどという選択肢があるの？と思われるかもしれないですが、旦那様の会社は、持ち家の場合、住宅手当として５万円いただけるというありがたい制度があります。（今のところは）
社宅に住む場合は賃貸価格の会社が７割を負担してくれています。（今のところは）
5万円頂けるのであれば家を買ったほうがお得では？
しかし、家を買ってしまうと旦那様が遠くに移動になれば単身赴任してもらうことになってしまいます。
結婚してから７年間は５回の引っ越しをしながら日本全国ついていってましたが、私が病気になってから実家にお世話になりながら旦那様は単身赴任を７年間して頑張ってくれました。
旦那様も私ももういい年で、旦那様が脳卒中の疑いで１週間入院してから旦那様のからだが心配なのと家族バラバラの生活をどうにかしたいと思い、息子が小学５年生に上がるタイミングでまた一緒に暮らしはじめました。
男の子にはやっぱり父親がそばにいてくれたほうがいいと思うので。
旦那様は現在４４歳、今の会社を２０年努めている。管理職で毎日、仕事を辞めたいといっています。
とてもストレスがかかっているようで身体にも出てしまっています。
会社を辞めれば今住んでいる寮社宅は出なければなりません。
そうなった場合、賃貸を借りて住むのか、家を買うのか、過疎化が進んでいくド田舎の実家に帰るのか。
あ〜でもない、こ〜でもないといいながら決めかねる状況です。
旦那様は毎日、とても苦痛そうに仕事に行きとても辛そうです。
このままだと鬱になってしまうかも。いや、もうすでに鬱なのかもしれない。
私がなんとかしなければ。ずっと旦那様に負担をかけてしまっていたのは私。
私も４５歳のいいおばさんで、高卒で学はなくのらりくらりと人生ゆるく生きてきたあまちゃんです。
旦那様に依存して甘えて生きてきました。
そんな私のお粗末なブログの第一歩です。
文章を書くことは得意ではありませんので読みずらさを感じるかもしれませんが、
これからリアルな我が家の日常を更新していきますのでよかったらご覧下さい。
② 物件探し始めての内覧
賃貸の内覧は今までに何度かあるけど売り物件の内覧は始めてです。
ネットで物件を検索して良さげな物件の周りを旦那様と徘徊しまわり、外から中を覗き見るという不審者のようなことをしつつ、周りの街並みを見て帰るとゆうことを休みのたびに繰り返していましたが、今回の物件は人気のエリアだったので
内覧するつもりでは無かったのですが中までみたくなり当日、ダメもとで不動産に問い合わせたら４時間後であればOKとのことで見せていただきました。
ただ、この物件は、購入が決まりそうな物件なのですが、それでもいいですかと言われ
ましたが、今後の参考にもなるし、まだ決まったわけではないようなのでお願いしました。
物件は福岡市の城南区で価格は１,980万、４LDK +Sで、築４０年越えですが、１０年ほど前に新築そくりさんでリホームされてるとても内装は綺麗で作りもしっかりしていて、素材も良さげな物を使っているような素敵なお家でした。
この物件は相続物件で、リホームされた年にご主人が亡くなり奥さんがお一人で住まわれていたとの事で使用感も少なく、１年前にリホームしたといってもわからないくらい状態がよかったです。
車庫は１台分で堀車庫でした。
元々は酒屋さんだったようで、リホームに１,000万円かけられたそうです。
土地だけの価格で１,３００万はあるそうなので家は700万程計算されているとの事でした。
家の目の前がバス停で小学校も徒歩５分ほどでした。
◉値下げ交渉がうまくいきやすい物件
１、相続物件
２、離婚で売りに出されている物件
３、住み替えで期限が決まっている物件
などがよくあげられることがありますが、ネットに掲載されて３日ほどでしたが、私たちを含めすでに4件の内覧があったとのことで、内覧した日から１週間も立たないくらいに搭載が終了していたので売れてしまったのでしょう。
今回の内覧は色々と参考になりました。
案内していただいた不動産の方は大手の営業マンの方で色々教えていただけました。
元は大手銀行に勤めていたそうでローンの話や裏事情なども『ゲスい話ですが』と言いいながら事細かく２時時間以上話をしていただけました。
飛び込みの内覧申し込みにもかかわらず、嫌な顔せずに対応していただき、ありがたかったです。
営業マンの方に、良い物件があれば、紹介してくくださいとその日は終了しました。
